被点名！这个国家中心城市迎来分水岭？

文丨西部菌

楼市调控继续加码，又有32个城市被点名！

近日银保监下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，结合70城房价指数，在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。分别是：

北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳。

作为近期房价领涨全国的城市之一，西安再次“中招”，此次被点名意味着什么？

01

中央连环出招，一二三线城市普遍承压

这些被点名的32个城市，包括北上广深四大一线，以及重庆、武汉、杭州、成都等重点二线城市，以及秦皇岛、呼和浩特、襄阳等房价涨幅过快的三线城市。

结合之前“不把房地产作为短期刺激手段”的定调来看，此次严查资金通过挪用、转道等方式流入房地产，信号很明显。融资渠道进一步收紧，房企的钱袋子被盯得死死的。

以城市为单位点名核查，正是落实“一城一策”。西安位列其中，并不奇怪，上半年70城数据显示，西安新房连涨40月，半年涨幅达8.7%，仅次于大理，6月均价超14000每平。

去年，西安曾因房价上涨过快被约谈。今年5月，佛山、苏州、大连、南宁等热点城市相继被点名预警。当时不少人好奇，为何涨幅位居前列的西安能置身事外。

不过时隔不久，西安620新政推出，调控升级，重要一条便是落户满一年才能买房，大大削弱了抢人对房地产的刺激作用。可见作为人口流入的热点地区，西安稳房价的压力一直都在。

六城市新房销售价格指数，来源：西安统计局

这次再次被点名，当然不是说着玩的。因为结合中央层面的连环出招，无论是收紧信托，还是严控房地产信贷，都可谓釜底抽薪。房地产行业正在面临系统降温。

这意味着什么呢？无论你是一线城市，还是秦皇岛、襄阳乃至十八线城市，都面临着同一道红线：房价不能大涨，也不能骤降。谁先冒头，那就点谁的名。

02

西安上半年房产开发投资高开低走

之说以单独说西安，是因为这座城市正在面临诸多因素叠加的特殊局面，房地产以及经济的走势不确定性不小。

以上半年为例，一季度西安的GDP增速达到8.6%，延续了去年的生猛势头，不过二季度就高开低走，半年增速下降到7%，低于成都、武汉、南京、长沙等地。

西安增速下降，有多方面的因素。比如上半年的固定资产投资同比增长只有2.2%，较一季度和上年同期分别回落9.7和7.9个百分点，降幅相当大。

来源：西安统计局

西安统计局就提到，上半年新开工项目减少。计划总投资1052亿元，同比下降26.4%；1亿元及以上施工项目1278个，同比减少69个。

投资乏力，经济发展的连续性中断，相信跟西安上半年的人事变动有着不小关系。另一个重要因素是，受大环境影响，西安的房地产行业大幅降温。

和重庆、成都相比，西安经济的一个特点是，房地产行业的依赖度相对更高，近几年房地产开发投资和GDP的比值，一直都维持在30%以上的高位。

2018年的数据显示，房地产行业对西安GDP的贡献率达到9%，拉动增长1.3个百分点，如果考虑上下游的建筑业、金融等关联产业，经济贡献率还会更高。

过去一两年，西安靠着低落户门槛揽才百万，短时间内人口快速增长，带来了大量房地产市场的刚性需求。西安统计部门曾测算，2018年净增户籍人口81.19万人，新增住房需求约为2760万平方米。

副省级城市房产开发数据，来源：西安统计局

这是西安楼市火热的大前提，也是西安经济高速增长的一个重要因素。

然而今年上半年来，楼市调控大幅度加码，西安作为热点城市，尽管没被点名约谈，但一直受到重点关注。

最直接的体现是，上半年西安的房地产开发投资1102.05亿，同比不升反降，降幅1.1%，增速分别较上年同期和一季度回落6.8和15.1个百分点。

结合一二季度房地产开发投资以及增速表现的关联度看，这一轮雷厉风行的调控，确实对西安的楼市和经济产生了影响。

03

告别房产依赖，西安迎来分水岭

其实和合肥等同等级二线城市比，西安的房价水平谈不上高到离谱，房价收入比在主要城市中也位居中下游，涨幅位居前列，更多是城市基建、人口流入补涨的结果。

不过至少目前来看，大幅上涨的空间被抽离了。

一方面，全国调控继续升级，西安也针对性地出台了政策，这次还被点名；另一方面，抢人进入尾声，加上620新政，楼市红利消退。

政策加码，房价降温，楼市趋稳，人事变动仍然存在不确定因素的西安，接下来的经济必将面临一个小小的分水岭。

实际上自从2013年以来，西安的房地产行业就迈入快车道，2017年的开发投资总量，从当年的1595.64亿到突破2000亿，2018年达到2518.01亿，年均增长9.6%。

2018年西安的房地产开发投资总量，位居副省级城市第5位，商品房销售面积，则仅次于成都、武汉，位列第3位。西安的网红气质，同样体现为在楼市上的耀眼存在。

来源：西安统计局

但如今的大小环境，都已不再允许对房地产行业的过度依赖，哪怕经济出现一定的降速，房地产同样不能当做刺激工具。而放任房价一路走高，同样会挤压实业，降低消费活力。

西安必须寻找新的增长点，告别房地产依赖症。那么出路在哪里呢？值得一提的是，之前央行在谈及房地产时曾提到：

房地产行业占用信贷资源较多，对小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业、乡村振兴、精准扶贫等领域支持力度仍有待加强。

这话其实可以反过来理解。西安得将更多的资源，投入到小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业中来，让实体经济更具活力。

这种投资的确很难像房地产尤其卖地那样，有立竿见影的经济产出，但西安本身就是一座工业存在短板的城市，只有把工业地基打牢，增长势头才能够延续。

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